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タイトルの無い土地

9月1日(火)晴れ 朝6時の気温26℃

 
 今日から9月のスタートですね、この間正月が過ぎたと思ったら、もう本年度も残り4ヶ月になりました。(笑)光陰矢の如しの例えが身にしみます。

今朝6時30分のパラス
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 昨日の情報ですが、日記にも書いた事が有るのですが、 或る日本人にサブデビションを買わせようとした流暢な日本語を話すフィリピン人女性、親子での大喧嘩になったそうです。

 ラグナ州カランバに自宅が有りますが、子供に仕事の内容を知られたようなのです。

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 あの時我が家に連れて来た日本人はどうなったのかは、知りませんが、フィリピン国で、土地が外国人名義にならない事は知っていたのでしょうか?

 
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 この国は日本と違い外国人には治外法権なのです。永い植民地時代の経験を基に自国を守る手段だと思いますが、原則外国人に土地所有は認められていないのです。

 また日本では不動産登記法により、土地建物は別個に登記されますが、この国では土地は登記されますが、建物は登記されません。税金を払っていれば所有と見なされるのです。

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 この国で日本人名義になるのはコンドミニアム(日本で云う共有名義のマンション)だけなのです。ただこれも半分以上フィリピン人の持分がないと駄目なようです。
 
 土地について日本人の名前を残す方法は、法人名で登記し、法人の一員に名を連ねる方法は有りますが、この場合も外国人は50%以下との制約が有るのです。

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 本日どうしても触れて置きたかったのは、この国の土地の取引で、名義の変わらない、タイトルの無い土地が売買されると云う事実です。私の知り合いも知らずに名義変更の出来ない土地を購入してしまいました。価格が安いからと飛びつくと、タイトルなしの土地を掴んでしまいます。
 
 この国では、相続登記のなされていない土地がごまんと存在するのです。

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 タガイタイ市では5年間、土地に掛かる固定資産税を滞納した場合、土地が市に没収されてしまいます。

 ただ税金さえ払っていれば何も起こりません。その為、死んだ父親、死んだお祖父さん名義の土地も数多く存在致します。

 そのまま家人が使用する分には税金さえ払っていれば支障ないのですが、いざお金が必要になり土地を売りに出す場合、日本でもある様になかなか相続人全員のサインは貰えません。

 また相続人全員が合意であっても日本のように簡単には事は運びません。永い時間と労力が必要になるのです。

 
 その為日本では考えられませんが、名義の変わらない格落ちのタイトルなしの売買も数多く行われているのです。

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 買った時も安いですが、売る時も安いです。この国に関わりあった、彼女なり奥さん名義での購入になると思いますが、家族でも土地取引には熟知されていないと思います。

 これから土地を取得される予定でしたら、是非、奥さん名義になるのか、ならないのか、人の話は信用せず、利害関係のない第3者に調査して貰って下さい。

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 タガイタイではマニラにある有るLand Reformと云う役所に行けば、誰の名前で登記されているのか分かりますが、フィリピン全土を管轄しているのか、ルソン島だけの管轄なのかは分かりません。

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theme : フィリピン
genre : 海外情報

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こんにちは。

日本でも不動産の売買・契約は、一般の人には
理解するのは、難しいですよ。

ただ、日本の場合 免許性なので、仲介する業者や
登記する司法書士さんが、トラブルが起こらないように
手助けしてくれますけどね。

>名義変更の出来ない土地を購入してしまいました。

これって、担保設定されてたってことでしょうか?
それとも、法律的な制約でもある土地ってことなのでしょうか?
日本の場合、農地は一般の人は買えませんけど、
それと似たようなものですかね。


sabangbato さん・こんにちは、

 >これって、担保設定されてたってことでしょうか?
それとも、法律的な制約でもある土地ってことなのでしょうか?

 日本では通常、売主と土地の名義人が同じだと思いますが、違うということです。

 多くは親の死亡後、親名義の土地を相続する訳ですが、別に売るつもりもないから、死亡後も相続登記も行わず、親名義のままだという事です。

 私の家が有る土地も親の名前のままですし、少し離れたパイナップル畑も亡き義父の名前です。

 ただ親の名前で税金は払っておりますよ、相続登記するのが面倒くさいのと、登記に対して掛かる費用を払いたくないのです。

 相続登記する為には姉妹も大勢いるし、中には死んだ義弟もいますので手続きに手間取りますね、

 この土地を売った場合が名義の変わらないタイトルなしに当たります。他の家も同じような感じですよ、

 未だ義父だから先が読めますが、お祖父さんの名義のままですとそれこそ登記は不可能になるかも知れません。

 固定資産税だけ払っていれば取上げられる事は有りませんが、完全なるタイトルなし物件です。

なにがファインプレーって、この法律ほどフィリピンを救う法律はありませんね。
なにも考えていないフィリピン人だけど、意図して作ったわけじゃあないでしょうが、これは死守したほうがいい。
いいえ、外国人は土地を買えない法律ですよ。

日本じゃあ対馬が韓国人に買い占められつつあるというのに、見下されているフィリピン人のほうがよっぽど賢いですワ。

土地名義

こんばんは。

ハハハ、ほんとうですわね、今でも土地を買ったと思いこんで安心している日本人の方も多いかもしれませんね。

それと一番ややこしいのは、買いたい土地の名義人がフィリピンにいない場合も多い。そういう場合って名義変更をしようにも、どうしようもない。

それと、ビジネスネーム、これもどうしようもないですね。自分のものだと思っていたビジネスが、自分の名義にならないのも現実ですね。

保太郎さんじゃないですが、その辺りは確かにここの国の最後の死守している砦かもですね。

保太郎さん・今晩は、

 >なにも考えていないフィリピン人だけど、意図して作ったわけじゃあないでしょうが、これは死守したほうがいい。

 この法律が有るお陰で国は守られているのですね、もしこの法律が無ければとっくの昔にまた、植民地 ですね、

 不合理に思いますが我慢します。この国にご厄介になっている身ですから。

 ボウリング仲間のイギリス人の奥さん、イギリスに帰化しましたがサブデビションを購入する為、またフィリピン人になりました。

 アメリカ人になった人はフィリピンとの二重国籍者です。(笑)

 日本人になった妻は、フィリピンの国籍を取ると、いずれ日本国籍が消滅してしまいます。(涙)

ダニエルさん、今日は。

私も妻の名義でビナグナのイーストリッジゴルフクラブ
囲んだ、サブデビジョンに3ブロック所有しています。

小さい山でラグナ湖、マカテイの町が見渡せます。
65歳になったら、平屋の4部屋程度の家作り、半永住
の夢がありますが、どうなりますか。
妻は比国には住みたくないと言っていますので、単身の
生活になりますが、ここのゴルフクラブのメンバーでもあり
近くに大きなプールの施設、クラブハウスの周りにはカジノ
ホテルも有りますので、退屈はしないと思いますが、住んで
みないと分かりませんね。

此処から、ダニエルさんの家までは良く分かりませんが、
近いような気がします。
65歳からはカナダの年金も支給されますので、生活は問題
ありませんが、一人では寂しいかもしれません。

まあ。住んでから、考えましょう。

ショウタさん・今晩は、

 >ハハハ、ほんとうですわね、今でも土地を買ったと思いこんで安心している日本人の方も多いかもしれませんね。
 
 
 多分日本的に考えたら理解は出来ないと思いますが。この国では日本の常識は通用致しません。

 本人なりに土地の名義が奥さんの名前になると思ったのにがならなくて、地団駄踏んでいる邦人の方、もいると思います。でもならないものはならないですから諦めるしかないですね、

 またこれを追求したら、恨みを買う事になり、その土地には住めなくなってしまいます。

 >それと、ビジネスネーム、これもどうしようもないですね。自分のものだと思っていたビジネスが、自分の名義にならないのも現実ですね。

 永住経験の永いショウタさんの言葉だけに重みが有ります。これからも宜しくお願い申し上げます。

kさん・こんにちは、

 >私も妻の名義でビナグナのイーストリッジゴルフクラブ
囲んだ、サブデビジョンに3ブロック所有しています。

 将来楽しみですね、羨ましいですよ、

 >ここのゴルフクラブのメンバーでもあり
近くに大きなプールの施設、クラブハウスの周りにはカジノ
ホテルも有りますので、退屈はしないと思いますが、

 私はゴルフはやらないので良く分かりませんが、趣味が有るという事は永住の第一条件ではないでしょうか、時間も潰せますし、健康でもいられますね、

 >此処から、ダニエルさんの家までは良く分かりませんが、 近いような気がします。

 今、調べましたが、リサール州なので此方からですとかなり距離が有りますね、此方からですと大きなラグナ湖の丁度反対側になると思います。

 >まあ。住んでから、考えましょう。

 住めば都ですね、どうぞ宜しくお願い致します。



 

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プロフィール

タガイタイ.ダニエル

Author:タガイタイ.ダニエル
 
 私は35年前、妻と結婚、東京で暮らして来ましたが、還暦を期に4年前、妻の故郷フィリピン国タガイタイに移住して来ました。
 
 タガイタイ市、はフィリピン国カビテ州のはずれに存在し、タール火山の外輪山上に形成され、標高500~700Mの高地です。
 その為、南国フィリピンにしては比較的涼しく、夜間は寒さにふるえる事も有ります。

 首都圏マニラより約60KMと近い為か、大物政治家、実業家、著名人の別荘が目に付きます。

 タガイタイの主な産業は、昔からのコーヒー栽培とパイナップルを代表とするフルーツ栽培です。
 観光を目的にする為か、豚の飼育、悪臭を放つ養鶏、ゴミの焼却も市条例により、禁止されています。

 我が家からはマルコス元大統領がアメリカ国レーガン元大統領と会談する為、迎賓館を作ろうと着工されましたが工事半ばにして、エドゥサ政変により失脚、未完成のまま放置されたパラス.インザスカイの山が見えます。
 
 現在タガイタイ市の管理の下に一般に公開されています。
 
 ここに登りますと、タール湖に浮かぶタール火山、Mt.マキリン(1130mラグナ州)、 Mt.バナハウ(2077mケソン州)、 Mt.マコロット(バタンガス州)、フィリピン一広いラグナ湖、マニラ首都圏まで一望出来ます。


 また徒歩圏内には、タール湖に浮かぶタール火山を眺めるビューポイント、 ピクニック.グローブ.コンプレックスもあります。
 
 

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